Раздел земельного участка

С того времени, как граждане получили возможность оформлять в собственность земельные участки, участились споры, касающиеся определения их порядка пользования и раздела. Данные притязания, по сути, различны. Общим в них выступает предмет – земля. При этом не имеет значения форма права, на основании которой установлена принадлежность. Она может выражаться в бессрочном пользовании, собственности, пожизненном наследуемом владении. Споры возникают, как показывает практика, в связи с множественностью хозяев на одной территории. Раздел долевого земельного участка предполагает определенные сложности. Сама по себе такая форма собственности предусматривает согласование и волеизъявление каждого владельца на пользование наделом. На практике реализовать это право весьма проблематично. Далее рассмотрим, как происходит раздел земельного участка.

Образование общей собственности

Оно возможно исключительно на основаниях, предусмотренных законодательством. К примеру, это может быть имущество, которое нажито в браке супругами. Как же происходит образование общей собственности? Процесс, в общем-то, прост. Родители, например, оставляют свое имущество – дом с землей — в наследство детям. Один вступает в права по завещанию, а второй – по общим основаниям. При оформлении наследства каждому из них полагается своя доля в общем праве собственности на недвижимость. Этот способ считается наиболее распространенным. Доля каждого наследника рассчитывается в суде или нотариусом.

Важный момент

В законодательстве приняты определенные ограничения наследования общей собственности. В частности, считается недопустимой передача имущества в форме натуральных показателей. Это значит, что собственник не может завещать одному гараж, другому – дом, третьему – землю. В любом случае наследство считается передаваемым в долях, которые соответствуют стоимости указанных частей.

Специфика сделок

В качестве основной особенности, которой обладает процесс раздела земли, выступает первичное определение части для каждого из участников данных правоотношений. Только после этого возможны дальнейшие манипуляции. После определения первичной доли собственники могут реально выделить свою часть в натуре и прекратить долевую собственность.

Предпосылки

Выделяют следующие причины, по которым может происходить раздел имущества:

• Земельный участок может выступать как объект продажи либо дарения.
• Принято соответствующее судебное постановление.
• Прекращается общедолевая собственность.
• Наследники получают часть от положенной им территории.

В последнее время наиболее востребованным становится раздел земельного участка большой площади – в несколько гектаров. Это связано с необходимостью создания коттеджного поселка и последующей продажей новым владельцам и строений, и наделов. Раздел земельного участка может представлять собой выдел сельскохозяйственных угодий в счет паев.

Ограничения

В качестве основного препятствия, не позволяющего осуществить выдел частей, выступает неделимость участка. Территория признается таковой, если она находится под недвижимым объектом, например, многоквартирным домом, производственным сооружением, административным зданием и прочими жилыми и нежилыми конструкциями. В данном случае в недвижимом объекте невозможно выделить отдельное помещение вместе с частью расположенной под ним земли.

Предельные размеры: общие сведения

Они устанавливаются в соответствии с определенными целями землепользования. Эти нормы достаточно жестко ограничивают максимальные и минимальные размеры наделов. К примеру, собственник имеет участок в шесть соток и хочет поделить его ровно на три части для продажи. Однако в соответствии с нормами, определяющими предельные размеры, для его территории установлен минимум в 3 сотки. Поэтому здесь возможен раздел земельного участка на два. Иначе образованные части не будут учтены в кадастре, а потому их нельзя будет оформить в собственность.

Максимум и минимум

Предельные размеры для ведения дачного строительства, ведения огородничества, садоводства, крестьянско-фермерского хозяйства установлены в законах субъектов РФ. Максимальные и минимальные величины площадей наделов для осуществления возведения частных жилых зданий и ведения личного хозяйства (ЛПХ и ИЖС) определены нормативными актами местных органов управления. Так, законом в Московской области, например, установлены следующие минимальные размеры участков по видам разрешенного использования (в гектарах):

• Для огородничества – 0,04.
• Для дачного строительства и садоводства – 0,06.
• Для ведения крестьянско-фермерского хозяйства – 2.

Необходимые документы

Раздел земельного участка осуществляется при предъявлении:

• Кадастрового паспорта.
• Свидетельства о праве собственности на надел.
• Акта определения адреса на участки.

При отсутствии одного из приведенных документов не может быть подписано соглашение о разделе земельного участка.

Требования

Вновь образуемые участки, получаемые после осуществления раздела общей территории, должны соответствовать предписаниям. В частности:

• Суммарная площадь сформированных частей не должна отличаться от размера первоначальной территории.
• Все образовываемые участки должны обладать одним видом разрешенного использования. При этом он должен совпадать с тем, который был у общей территории.
• Площадь каждого вновь образованного участка не должна быть меньше или больше предельных норм, установленных местными органами самоуправления.
• Для всех сформированных наделов должен быть прямой доступ к общественным территориям.

Судебное разбирательство

В ходе него фактически принимается решение о разделе земельного участка или определении порядка его использования. Дела второго типа считаются наиболее сложными в судебной практике. Иск о разделе земельного участка представляет собой заявление, в котором содержится требование о предоставлении частей территории собственникам в натуре. В результате формируется несколько недвижимых объектов вместо одного. Такой раздел выступает в качестве способа прекращения долевой собственности. Изначально она выражается дробным числом: ½, 1/5, 1/67 и так далее. К примеру, если земельный участок и расположенный на нем жилой дом принадлежит по праву четверым собственникам, то на каждого приходится по ¼ доли всего имущества. При подсчете частей необходимо учесть, что их общая сумма должна быть равна 1.

Юридическое обоснование

Выдел доли собственника в натуре предусмотрен Гражданским кодексом. Правом прекратить общее владение могут воспользоваться все, кто не смог прийти к добровольной договоренности по вопросам порядка и способа использования территории. Это регулируется положениями ст. 252 ГК.

Основные условия

При разрешении земельных споров судебные органы исходят из размера долей в общем праве. Отступление от величин допускается исключительно в случае назначения денежной компенсации. При добровольном разделе, заключая договор либо соглашение, стороны вправе не придерживаться определенных размеров долей. В этом случае действует принцип о свободе договора.

Экспертиза

Вопросы, связанные с выделом частей в натуре и разделом территорий, требуют специальных знаний. В связи с этим принято пользоваться услугами квалифицированных специалистов. В частности, привлекаются эксперты, которые осуществляют межевание земельного участка. Следует сказать, что в судах не рассматриваются дела, в которых отсутствует заключение эксперта.

Раздел земельного участка: межевой план

При прекращении прав общей собственности проводится комплекс мероприятий, направленных на установление и закрепление на местности границ территории, а также определение ее площади и местоположения. Межевание земельного участка осуществляется проектно-изыскательскими организациями, а также юридическими и гражданскими лицами, имеющими соответствующие лицензии.

Содержание мероприятий

Межевание земли включает в себя:

• Подготовительные мероприятия по сбору и исследованию картографических, геодезических, правоустанавливающих и иных первичных документов.
• Полевое изучение и оценку состояния, в котором находятся пункты геодезической государственной и межевой опорной сетей.
• Составление техпроекта.
• Полевое обследование пределов размежевываемого участка с определением состояния межевых знаков.
• Уведомление собственников, пользователей, владельцев надела о предполагаемых работах.
• Согласование, установление и закрепление на местности с помощью межевых знаков новых границ участка со всеми участниками мероприятия.
• Определение площади надела.
• Составление чертежа по границам территории.
• Надзор за исполнением и прием результатов.
• Создание межевого дела.
• Отправку материалов в архив.

Технический проект

При проведении указанных выше работ составляется межевой план. Он включает в себя:

• Текстовую часть.
• Расчеты материалов и смету затрат
• Графические сведения.

В текстовой части содержатся:

• Цели и основания исполнения работ.
• Данные о геодезической основе.
• Информация о межевых работах, выполненных ранее.
• Технология геодезических мероприятий и закрепления новых границ.
• Сроки и организация межевания.

Межевой план содержит также разбивочный чертеж. Он составляется в масштабе, удобном для работы. В нем отражаются линейные и угловые параметры для геодезических измерений, знаки, номера и названия разделяемого и смежных участков и прочее.

Уведомление собственников

Оно осуществляется не позже чем за двое суток до начала работ. Собственники и владельцы извещаются о дате и сроках проведения мероприятий. Уведомления вручаются под расписку, с указанием времени. Извещения и расписки составляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подшит к делу.

Установление и согласование пределов

Определение границ осуществляется непосредственно на местности. При этом должны присутствовать представители районной, поселковой (городской) либо сельской администрации, сами владельцы (собственники) или пользователи размежевываемого и соседних с ним участков либо их представителей. Полномочия последних должны подтверждаться доверенностью, выданной в установленном порядке. После окончания процедуры согласования и определения границ осуществляется их закрепление на местности с помощью межевых знаков соответствующего образца. Результаты данных мероприятий оформляются актом. Он подписывается пользователями, владельцами, собственниками размежевываемого и соседних с ним участков либо их представителями, инженером-землеустроителем, администрацией. Акт должен быть утвержден в соответствующем комитете города (района).

Особые случаи

Достаточно часто в практике судам приходится рассматривать дела о разделе участков, которые выделены под возведения частных домов или коттеджное строительство. Все мероприятия с наделами в таких случаях затрагивают и недвижимые объекты, находящиеся на них. Необходимо учесть, что раздел непосредственно строения возможен в юридическом плане без затрагивания участка. Такое достаточно часто происходит на практике. Вместе с этим невозможно осуществить раздел участка без затрагивания строения, находящегося на нем. Нельзя выделить часть надела в натуре и оставить сооружение в общей собственности.