Выкуп земли сельскохозяйственного назначения

С самых давних времен земля сельхозназначения давала человеку все, что считается самым необходимым. Именно поэтому в настоящее время законодатель ставит ее на первое место среди всех прочих категорий. Далее рассмотрим такое явление, как выкуп земли у государства.

Общие сведения

Основное назначение земли указанной категории заключается в выпуске сельскохозяйственной продукции. Другими словами, данная территория выступает не только как основа для осуществления деятельности. Земля сельхозназначения – это прежде всего главное средство производства. В связи с этим при характеристике такой территории основным и важнейшим свойством выступает плодородие. Правовой режим, регулирующий отношения в сельскохозяйственной сфере, имеет свои особенности. В связи с ценностью данных территорий для населения власть устанавливает определенные гарантии, предусматривающие приоритет пользования.

Основные понятия

Целевым назначением земли считается порядок, предел, а также условия использования территории, установленные действующим законодательством, для определенной деятельности в соответствии с категориями. Режим их использования определяется совокупностью правил эксплуатации, включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга. Приведенные понятия отражаются в градостроительной и землеустроительной документации. Режимы пользования и назначение земель не считаются неизменными категориями. Их систематически пересматривают органы местного и госуправления. Категории земель отражаются в соответствующих постановлениях и решениях по вопросу предоставления участков или определения особого режима пользования ими. Эти документы принимают органы исполнительной и местной власти.

Категории отражены в договорах, свидетельствах и прочих бумагах, удостоверяющих право собственности на землю. Они содержатся в документах о госрегистрации участков, недвижимости, кадастровой документации. Для каждого вида земель предусмотрен уполномоченный орган, который вправе переводить участок из одной категории в другую. Нарушение установленной законом подведомственности при этом может выступать в качестве основания для признания сделок и актов недействительными и для отказа в госрегистрации.

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения: общая информация

Соответствующие договоры заключаются обычно в соответствии с результатами конкурсов и аукционов. Эти мероприятия проводятся в порядке, установленном положениями Земельного и Гражданского кодексов. Организацией конкурсов и аукционов занимаются местные административные органы в соответствии с законодательством.

Основные требования

Выкуп земли в собственность регулируется ст. 8, п. 1 ФЗ, предусматривающего порядок оборота рассматриваемых участков. В соответствии с положением, преимущественную возможность приобретения имеет субъект РФ либо местный орган власти (по цене, за которую эти объекты выставлены). Исключением является стоимость земли, реализуемой с публичных торгов.

Цель

Она заключена в регулировании отношений, в рамках которых осуществляется выкуп муниципальной земли и сохранение с/х территорий во владении субъектов РФ. Приведенная выше норма регулирования одного из вариантов оборота участков достаточно широко распространена в мировой практике.

Такой порядок, в соответствии с которым осуществляется выкуп земли сельскохозяйственного назначения, направлен на предупреждение различных спекулятивных действий на рынке с/х территорий. Он способствует формированию наиболее оптимальных условий для максимально эффективного распределения участков между участниками отношений, связанных с оборотом территорий. Установленный порядок обеспечивает государственный надзор за соответствующим рыночным сектором и недопущением концентрации земель сельхозназначения в руках одного физ. лица.

Условия

Право собственности на землю закрепляется посредством соответствующего договора. В законе предусмотрен ряд условий соглашений, которые заранее признаются недействительными. К ним, в частности, относят:

• Ограничивающие последующее распоряжение участком посредством осуществления любого вида сделок.
• Устанавливающие право на выкуп продавцом земли обратно по своей инициативе.
• Ограничивающие ответственность первоначального владельца, если на участки претендуют третьи лица.

Одними из существенных в договорах, используемых в рассматриваемой сфере, следует считать условия, устанавливающие:

• Предмет использования.
• Цели использования (с/х производство, создание ограничительных насаждений, учебные, научно-исследовательские и прочие задачи, связанные с сельскохозяйственной деятельностью).
• Стоимость земли.
• Характеристики объектов недвижимости, прочно связанных с участком.

Предмет договора

Выкуп земли сельскохозяйственного назначения осуществляется при наличии специально составленного и оформленного должным образом документа. Он представляет собой план участка. Кроме того, предмет договора характеризуется техническим и кадастровым номерами, а также прочими сведениями, позволяющими однозначно выделить надел из прочих объектов недвижимости. В случае отсутствия плана участка, его изготавливает первоначальный владелец — за свой счет или на средства будущего хозяина (по соглашению между ними). Если в договоре не будут приведены указанные выше данные, он будет считаться незаключенным. Соответственно, выкуп земли сельскохозяйственного назначения в данном случае признается несостоявшимся. Это положение зафиксировано в ГК РФ.

Форма договора

Она определена законодательством достаточно четко. Выкуп земли фиксируется договором, составленным в письменном виде. Несоблюдение данного требования влечет недействительность сделки. В качестве одного из последствий отсутствия письменной формы договора выступает то, что покупатель не может рассчитывать в таком случае на получение свидетельства о госрегистрации. Отсутствие этого документа, в свою очередь, лишает владельца возможности защищать и доказывать свои интересы. Договор, кроме прочего, содержит информацию о периоде, в течение которого должна быть осуществлена передача участка новому владельцу. Если конкретного числа не установлено, то данная процедура должна быть произведена в «разумный срок». Его величина, в соответствии со ст. 314 ГК, определяется с учетом обстоятельств выполнения взятых обязательств.

Цена участка

Ее установление является обязательным условием при составлении договора. Выкуп земли сельскохозяйственного назначения должен осуществляться по установленной цене. При отсутствии данного условия договор признается недействительным. Цена участка устанавливается в соответствии с соглашением сторон. В случае заключения сделки с местной администрацией, а иногда и между гражданами, участники отношений руководствуются нормативной стоимостью земли. Лицо, приобретающее участок, обязано оплатить его стоимость непосредственно после либо до передачи, если прочее не предусмотрено договором или законодательством.

Если в соглашении не идет речь о рассрочке, покупатель должен внести полную сумму за надел. В случае если лицо, приобретающее участок, не оплачивает его своевременно, продавец может потребовать исполнения обязательств или уплату процентов. Данное положение предусмотрено ст. 486 ГК. Льготный выкуп земли регулируется порядком, действовавшим до 1 июля 2012 года. При этом должны быть соблюдены определенные условия.

В частности, надел должен принадлежать лицу на основании договора аренды, который был заключен в период с 29 октября 2001 года до 1 июля 2012-го. Кроме того, на момент начала действия указанного документа, хозяин недвижимости должен владеть участком в порядке бессрочного (постоянного) пользования. В законе установлено положение, в соответствии с которым имеет место аренда земли с правом выкупа. Это значит, что лицо может приобрести участок, которым пользуется бессрочно, вне зависимости от того, когда именно был заключен такой договор – после или до принятия ЗК.

Обязательства

Особое внимание законодательство уделяет условиям, в соответствии с которыми осуществляется передача участка новому владельцу. Выкуп земли предполагает установление определенных обязательств для обоих участников сделки. Так, продавец должен передать надел в состоянии, пригодном для эксплуатации. К примеру, крестьянскому хозяйству для проведения сельскохозяйственных работ нельзя продавать зараженный участок с нарушениями в почвенном слое, если восстановление и приведение его в надлежащее состояние невозможно.

Продавец должен поставить в известность будущего владельца обо всех имеющихся недостатках территории до того, как будет заключен договор. Если этого не было сделано, а покупатель выявил дефекты, он может потребовать снижения стоимости, безвозмездного исправления недостатков либо возмещения собственных затрат на их устранение.

Если дефекты слишком значительны, и их невозможно исправить, новый владелец может потребовать возврата выплаченной суммы и отказаться от участка либо потребовать его заменить. Эти требования могут быть предъявлены, если покупатель обнаружил дефекты в разумные сроки (ст. 477 ГК), в течение 2 лет с момента передачи или в рамках более продолжительного периода, если данное условие установлено в договоре либо законодательстве. Здесь следует оговориться, что в нормативных актах конкретные сроки не указываются. В связи с этим остается условие, определенное договором и ГК.

Особые условия

В соответствии с правилом, установленным Земельным кодексом, сделка купли-продажи может заключаться при отсутствии споров и прочих причин, установленных законом, которые могут ей воспрепятствовать. В рамках этого требования продавец должен передать участок, свободный от притязаний третьих лиц. Исключение составляют случаи, когда покупатель согласен принять обремененный участок. В соответствии с ФЗ об обороте с/х территорий, юридические лица без гражданства и иностранцы, а также юрлица, доля которых в складочном (уставном) капитале составляет более 50 %, не имеют права участвовать в рассматриваемых сделках.

Изъятие

В законодательстве допускается принудительный выкуп сельскохозяйственной территории. Это положение установлено в ст. 79 ЗК. Как правило, такие земли предназначаются для нужд органов государственной либо местной власти. Следует разъяснить один нюанс в этом случае. Изъятие сельскохозяйственных территорий для предоставления их во владение для ведения иной деятельности допускается только в исключительных ситуациях. Они могут быть связаны с исполнением международных обязательств, сооружением исторических и культурных объектов, разработкой месторождений для добычи ценного минерального сырья (полезных ископаемых), возведения медицинских, образовательных учреждений, магистрального трубопровода, дорожной развязки, линий электропередач и связи, а также иных линейных конструкций при отсутствии других вариантов расположения указанных объектов.

В данном случае принимается соответствующее постановление о выкупе земли. Изъятие осуществляется не безвозмездно, а на платной основе. Цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка и недвижимого имущества, располагающегося на нем. В эту сумму также входят все издержки, которые несет владелец вследствие изъятия у него надела, в том числе убытки, понесенные им в связи с досрочным окончанием своих обязательств, которые он принял в отношении третьих лиц, включая упущенную выгоду. Данное правило предусмотрено в ст. 281, п. 2 ГК. В качестве особого существенного условия выступает необходимость определения ущерба сельскохозяйственного производства. Законодательство определенным образом регулирует этот вопрос. В частности, предусмотрено, что при продаже сельскохозяйственной территории производственные потери должны быть присоединены к общей цене участка. Это предписание содержится в ст. 58, п. 3.
Величина ущерба может быть сразу согласована в процессе установления общей стоимости надела либо определена приблизительно. В последнем случае уточнение размера потерь осуществляется после проведения анализа соответствующей документации и выполнения всех требуемых расчетов. При продаже сельскохозяйственных территорий с торгов применяется общий порядок (основания) заключения соответствующих договоров. Он аналогичен продаже возможности бессрочного пользования угодьем.